재산 교환 서비스, 1031 교환 – 상업용

납세의무자는 포기된 재산을 판매만 하는 것이 아니라 그 수입을 대체 재산을 구매하기 위해 사용할 수 있습니다. IRS와 재무부는 납세의무자가 연기 교환 대우의 자격을 갖추기 위해 충족시켜야 하는 매우 엄격한 요구사항을 가지고 있습니다 (“규정”).

연기 교환의 자격을 갖추기 위해 납세의무자는 제 3자 (“자격을 갖춘 중개자”)와 유효한 교환 계약 (“교환 계약”)을 체결해야 합니다. 자격을 갖춘 중개자는 포기된 재산의 판매로 인한 자금을 보유하고 있어야 하며 납세의무자와 자격을 갖춘 중개자는 규정의 요구사항을 준수해야 합니다.

규정에서는 납세의무자와 자격을 갖춘 중개자가 포기된 재산의 판매로 인한 자금을 에스크로 계정에 맡기도록 허용합니다 (“자격을 갖춘 에스크로”).

수많은 납세의무자들이 자신의 교환 자금을 비양심적인 중개자에 의해 잘못 사용하게 했습니다.

교환의 무결성
자격을 갖춘 중개자가 규정에 의해 요구되는 대부분의 문서작업을 준비할 것입니다.

자격을 갖춘 중개자는 규정에 따라 본 업무를 수행해야 하며 그렇지 않은 경우 해당 교환의 안전은 보장되지 않을 수 있습니다.

연기 교환에 대한 규정은 매우 복잡합니다. 전문성이 부족한 중개자는 연기 교환이 감사에서 불허되도록 할 수 있는 행위를 무의식적으로 할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

납세의무자는 교환을 어떻게 설정합니까?
교환은 납세의무자가 포기된 재산의 판매를 완료하기 전에 설정되어야 합니다.

자격을 갖춘 중개자는 교환 계약서와 매매 계약서 상의 납세의무자의 권리를 자격을 갖춘 중개자에 양도하기 위한 양도 서류를 준비합니다.

납세의무자와 자격을 갖춘 중개자는 교환 계약서와 양도 서류에 서명합니다. 포기된 재산의 구매자 또한 양도 서류에 서명합니다. 자격을 갖춘 에스크로를 이용하고 있는 경우 자격을 갖춘 에스크로 대리인 또한 교환 계약서에 서명합니다.

자격을 갖춘 중개자 또는 자격을 갖춘 에스크로 대리인이 작성된 교환 계약서를 보관합니다. 작성된 양도 서류는 포기된 재산의 판매를 담당하는 에스크로 대리인에게 보냅니다.

판매 에스크로 대리인이 양도를 받고, 모든 다른 판매 조건이 충족되면 판매 에스크로는 완료될 수 있습니다.

판매 에스크로의 완료 시 판매 에스크로 대리인은 판매자의 모든 순 수입을 자격을 갖춘 중개자 또는 자격을 갖춘 에스크로에게 전달합니다.

납세의무자가 포기된 재산을 구매자에게 직접 양도할 수 있습니까?
그렇습니다, 규정에서는 납세의무자가 포기된 재산을 구매자에게 직접 양도할 수 있도록 허용합니다. 이는 추가 비용을 발생시키지 않습니다.

납세의무자가 관련 자금이 자격을 갖춘 중개자 또는 자격을 갖춘 에스크로에 의해 보유되고 있는 동안 그 자금으로부터 이익을 얻을 수 있습니까?
그렇습니다, 규정에서는 납세의무자가 자금으로부터 이익을 얻을 수 있도록 허용합니다. 하지만, 그 이익은 교환이 끝날 때까지 납세의무자에게 지급되지 않습니다. 얻은 이익은 경상이익으로 과세됩니다.

납세의무자가 대체 재산을 감정하고 교환을 완료하는 기간은 어느 정도입니까?
대체 재산은 포기된 재산의 판매가 일어난 날로부터 45일째 되는 날의 자정 또는 그 전에 감정되어야 합니다 (“감정 기간”).

감정 요구사항이 충족되면, 포기된 재산의 완료일 이후 180일째 되는 날 또는, 연장을 포함한, 양도가 이루어진 해의 세금 환급 예정일의 자정에 의해 교환은 완료됩니다 (“교환 기간”).

감정 기간과 교환 기간은 각별히 주의하여 계산되어야 합니다. 해당 기간들은 공휴일 또는 주말을 이유로 연장되지 않습니다.

납세의무자는 얼마나 많은 대체 재산을 감정할 수 있습니까?
납세의무자는, 가치 정도에 상관없이, 최대 3개의 대체 재산을 감정할 수 있습니다 (“3 재산 규칙”); 또는

납세의무자는 세 개(3) 이상의 대체 재산을 감정할 수 있지만 감정한 대체 재산의 총 가치가 포기된 재산 가치의 200%를 초과할 수 없습니다 (“200% 규칙”); 또는

납세의무자가 총 가치가 포기된 재산 가치의 200%를 초과하는 세 개(3) 이상의 대체 재산을 감정한 경우, 납세의무자는 감정한 대체 재산 가치의 최소 95%를 실제로 매입해야 합니다.

감정 완료 이전에 실제로 매입된 대체 재산이 자격을 얻게 됩니다.

납세의무자가 대체 재산을 감정하기 위해 어떤 서식을 사용합니까?
특정 “서식”은 없습니다. 하지만, 감정은 서면으로 기록되어야 하고, 납세의무자의 서명이 있어야 하며, 대체 재산에 대해 “분명하게” 기술해야 합니다. 이전에 감정한 대체 재산에 대한 철회도 동일한 요구사항을 가집니다.

대체 재산은 어떻게 매입됩니까?
납세의무자는 다음 구매 계약서에 포함된 표현과 유사한 일반적인 방법으로 대체 재산의 구매를 협상합니다:

구매자 교환 조항: 본 조항은 구매자가 내국세법전 섹션1031에 따라 이 재산을 대체 재산으로 매입하기 위한 것입니다. 그러한 교환을 유효하게 하기 위해, 구매자는 본 매입에서의 지위를 자격을 갖춘 중개자에게 양도할 권리를 가집니다. 판매자는, 구매자의 교환에 대한 추가 비용 또는 책임이 없으며 구매자의 교환이 본 에스크로 완료를 지연시키지 않는 한, 구매자의 교환에 협력할 것을 동의합니다.

대체 재산이 거래 마감 되기 전에, 자격을 갖춘 중개자는 납세의무자가 자격을 갖춘 중개자에게 구매 계약에 대한 자신의 권리를 양도한 교환 계약서 및 양도 서류에 대한 수정을 준비합니다.

자격을 갖춘 중개자와 납세의무자는 해당 수정본 및 양도 서류에 서명합니다. 대체 재산의 판매자 또한 양도 서류에 서명합니다.

대체 재산의 모든 조건이 충족된 경우, 자격을 갖춘 중개자는 요청된 자금을 대체 재산 에스크로 대리인에게 전달합니다.

자세한 내용을 확인하거나 납부 연기 교환 서비스를 개설하려면 다음 전화로 자사의 전문가에게 상당하십시오:

1031 교환: (888) 771-1031